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1951年出生的他，如今已近花甲之年，然而印象中却依然充满活力与朝气，一如他在登山运动中的表现：攀登，永不止步！
1988年，深圳现代科教仪器展销中心实施股份制改造，诞生了今天闻名遐迩的万科股份，王石也成为中国大陆最早进行商业化房地产开发的企业家之一；
1998年，万科已经位居沪深两市上市房地产企业第一名；
2000年至2001年，万科连续两年被福布斯评为“世界最佳小企业”；
2009年，万科连续第二年获得全球住宅企业销售冠军。
22年的地产生涯，王石的品牌和万科的品牌已在业界浑然一体，举足轻重。万科对住宅产业化的长期研发与应用，对中小套型设计的倡导与追求，对绿色理念的推广与实践，都在行业中起到了积极的引领作用。
2009年，在地王频现，房价高企的市场动荡中，坚守“不囤地、不捂盘、不当地王”的万科，销售额却在国内首家突破600亿元，不啻在业内竖起一支规范运作、理性开发的旗帜。 ——编者
只用了28年时间，中国的城市化率就由20%迅速跃升至46%。预计未来10多年中，城市化水平仍将保持年均0.9%%左右的增长速度。这使得中国的城市看上去就像个大工地。中国每年大约有20亿平方米的建筑总量，接近全球年建筑总量的一半。城市里满眼是脚手架，塔吊林立，打桩机和搅拌机轰鸣，路上尘土飘扬，在下雨天就变得泥泞不堪。
绝大多数中国城市居民都当过“建筑师”——目前有90%以上的住宅在推向市场时，还是毛坯房。人们买到房子后，还要在家具和砖头中间忙忙碌碌，雇请工人，购买材料，花费几个月的精力来完成装修。
但对他们来说，这一切都不是那么难以容忍，因为，拥有自己的房子的幸福感太强烈了。
起步：房地产开发从无到有
改革开放初期，中国城镇居民人均住房建筑面积只有6.7平方米（国家统计局数据）。上海一半以上的家庭人均面积低于4平方米，人均不足2平方米的家庭接近3万户。这个时期的住宅主要由单位自建，在单位内部进行分配。现在已经很难想像，一直到1982年，上海市的住房政策中还有这样一条规定：优先分房的对象包括“结婚无房户，住房拥挤户和严重不便户（成年男女混居一室或两对夫妻同室无法分隔的）”。这样的规定在当时的各大城市中是较为普遍的，并非上海独有。
到2007年底，城镇居民人均住房建筑面积已经超过28平方米，上海的发展速度还要更快，人均面积达到了32.2平方米（上海统计局数据）——对于这个了不起的进步，房地产开发行业功不可没。
从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业的，住宅建设由政府和单位包办。1980年4月，中央政府传达邓小平的一次谈话，大概内容是：拓宽路子解决住房问题，可以允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门，在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。邓小平又说：“不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”“可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”这次谈话两个月之后，中国开始城镇住房制度改革，实行住房商品化政策。
第二年，新中国最早的房地产企业——国有的“中房公司”成立。上世纪80年代开发的商品房中，这家公司占了20%%以上的份额。那时候开发的商品房大多是单体的楼房，没有商业配套设施。地方政府为此成立了统建办，负责建设商业配套、交通道路。今天的不少房地产开发公司就是从统建办的基础上发展起来的。民营的房地产开发公司也开始兴起，我在1983年创立万科，并于1988年进入房地产行业，在深圳开发了第一个项目。
在这个阶段，大部分住宅还是由单位自建的非商品房，每年竣工的商品房大概只占30%。
1998年6月29日，国务院停止此前实行了40多年的实物分配福利房政策，推行住房分配货币化。同年，国务院发文要求推进住房抵押贷款。房地产行业进入了一个高速发展时期：1950年至1975年25年间，全国住房竣工面积为4.4亿平方米，2008年，仅商品房竣工面积就超过6亿平方米。同时，民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。根据国家统计局数据，到2006年底，全国有58710家房地产开发公司，其中81.6%%是民营新兴企业。
从1987年到2006年，商品房销售面积增长超过20倍，房地产企业经营收入增长超过160倍。2003年，国务院第18号文件将房地产业列为支柱产业。2006年，国务院第37号文件中提及，房地产业是重要支柱产业。目前，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。
1987年12月1日，深圳会堂。一块面积为8588平方米、具有50年使用权的土地正在拍卖中。44家企业举牌竞投，拍卖从下午4时半开始，在开出200万元的底价后，角逐正式开始。17分钟后，深圳经济特区房地产公司老总骆锦星举牌525万元拿下地块。这场拍卖，破天荒地将土地的所有权与使用权相分离，是对传统国有土地管理体制的重大突破。中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映观看了这次拍卖会。
这场土地拍卖会之后的第28天，也就是12月29日，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》，《条例》规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后，全国许多城市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。
1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正草案》，把禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
中国房地业发展的最根本的基石，就此奠定。
发展：万科从“遍地开花”到重点经营
1988年11月，万科通过拍卖获得深圳威登别墅地块的土地，正式进入房地产行业。一个月之后，天景地块推出，万科再次通过投标夺得。随后成立了万科房地产经营部，我兼经理，12个人组成的经营部中，除了我（给排水工程师），没有一个人从事过房地产开发、建筑工程行业，个个是半路出家。
1992年，万科开发上海城市花园，这是万科历史上第一个集居住、商业、教育、娱乐和休闲为一体的郊区大型社区。因为规划为一个开放社区，使万科城市花园在竞争中占据了先机。无形中，开放的万科城市花园的公共建筑设施成为新市镇的中心，约会、聚餐、购物自然都聚到这里……
靠着培养自己的产品优势，在许多发展商艰难度日的宏观调控期间，万科地产的规模以平均70％的年均速度递增，到1998年，万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。
当时，我这样概括了万科地产的理念：我们旨在推销一种新的生活方式，这是万科地产与其他房地产公司迥然不同的经营特点。万科开发房地产，不以赢利为惟一目标，也不只是单纯为客户提供居所，而是从满足人们追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求提供尽善尽美的服务。为此，每个项目都力求规划合理，设计完善，施工管理一丝不苟，把高品质的物业交给客户，而且在房产售出之后，注重物业管理，提供成龙配套的服务，保证客户处在优雅、宁静、清洁、安全、便利的生活环境之中，处处感受到万科对他们的关心和尊重，万科还邀请客户参与物业管理，共同营造完美温馨的生活氛围。
除了上述经营特点外，万科地产还在发展中形成了自己的经营理念，称之为“理想主义加实际的操作技巧”。万科不仅要有推销新的生活方式的信念，还要有创造城市文化的责任感，要有将建造的物业变成城市景观一部分的理想，对城市负责，对后代负责，相比之下赚钱反而是次要的，是得到社会承认的必然回报。1992年，全国绝大多数地区出现了房地产急速膨胀的现象。万科把握住了机遇，加速实施跨地域发展战略，在华南经济圈、长江三角洲经济圈、山东半岛、京津地区和辽东半岛投资房地产项目和股权投资。然而，高歌猛进也蕴含着过热和泡沫。“三乱两热”（乱集资、乱拆借、乱设金融机构和房地产热、开发区热）现象引起了北京决策者的担忧。在1993年4月1日的经济情况通报会上，中央提出“防止经济过热”的警告。
从5月起，央行不断提高相关利率，清理整顿金融秩序。6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，即1993年中央6号文件，提出一系列加强和改善宏观调控的措施，主要包括实行适度从紧的财政货币政策、整顿金融秩序、控制投资规模、增加有效供给、运用进口调剂国内市场、整顿流通环节、加强价格监管等。
“6号文”的刹车效应非常明显。7到9月，全国的工业增长速度回落，投资膨胀得到控制，新开工项目大幅减少。
房地产行业感觉到寒流的到来。此时，万科已迅速地扩张到拥有55家附属公司和联营公司，遍布全国12个大城市，业务分为五大类。此时，万科感到资金短缺的压力。
幸运的是，1993年4月，万科成功地发行B股，筹资4.5亿港元，对度过银根紧缩的难关至关重要。在银根紧缩之前，万科获得了一笔自有资金。运气使万科及时获得国际资金，运气又使万科一边收缩股权投资，一边还在盲目扩大地产项目。1993年的宏观调控没有阻止万科北海万科城市花园、成都万兴苑、石家庄银都大厦、深圳海神广场和鞍山东源大厦等项目的开工。进入1994年继续上马天津城市花园、北京城市花园、武汉万科广场、沈阳城市花园和大连邮电大厦。地产的跨地域扩展到了1995年才嘎然而止。由于投资过于分散，成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、武汉万科广场、天津金刚桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。
万科认真对行业收缩和自身跨地域开发的现实进行反思。众多“上甘岭”项目显示，以集团目前的资金和人力资源能力，应该把开发地域集中到经济发达的地区。尤其是深圳，城市经济增长水平比较平稳，房地产行业的规范化程度较高，市场比较成熟，个人购房率远远高于全国其他城市。经历1993年和1994年的低迷后，住宅开发将面临新的增长期。
1995年下半年，公司决定“重返深圳”。一年半后，成功完成战略调整——由12个城市“遍地开花”转向重点经营深、沪、京、津四大城市，重点放在深圳。
1997年10月，继1995年对贸易口进行机构调整和资源整合，以及1996年4月转让深圳怡宝食品有限公司之后，集团再次协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业扬声器制造厂和深圳万科供电服务公司。2001年出售万佳，则标志着万科结束转型调整，做简单不做复杂，进入专业化时期。
反思：在市场躁动中保持冷静
思考房地产开发行业具有强烈的政策敏感性，同时因为项目开发时间较长，极易受宏观调控影响。因此充分了解市场形势和政策趋势有利于我们把握先机。在选择开发城市时，必须进行充分的市场调研，避免“拍脑袋投资”、“握手投资”等偶然性投资。只有规范的市场才有长远的发展机遇。房地产开发又是一个地域性非常强的行业。从全国来看，也许前景广阔，但在个别城市，由于市场消费能力的增长滞后于行业发展，或者因为当地政府房地产开发政策的特殊性，很可能会出现暂时的需求和供给瓶颈。如何在确定全国跨地域发展战略的同时，兼顾各地区的发展实况，灵活地调整资源分配，也是决策者必须思考的。
万科在第一轮扩张中付出的代价并不致命。这是万科的幸运。但万科第一轮扩张中的失误，将始终成为一记警钟，提醒我们在躁动大市中保持冷静思考。具有长远发展目标的企业，必须有实事求是、稳打稳扎的经营风格。
今天的房地产行业，已经被国家定义为国民经济支柱产业，地位十分重要。但从房地产行业兴起的那天起，社会上一谈到房地产开发商，就颇有微言，似乎房地产企业是暴利、没有信用的代名词。“为什么IT企业烧钱是高科技的高尚行为，而房地产商的赚钱举动就是奸商？真想不通！”许多开发商都有这样的委屈。实际上从上市公司的整体收益率来看，房地产在十几个行业中只是中等水平。
一般而言，房地产开发商和其他行业的企业并无不同，目标都是追求利益的最大化。但房地产开发商还有自身的、不同于其他行业的特殊属性。在城市文化的建设中，开发商还是计划者和组织者。可惜的是，房地产开发商的第一重属性被社会误解，而第二重属性则被社会忽略，也被他们自己忽略。
随着市场经济的发展，城市居民贫富的两极分化也不可避免。到今天，这种矛盾越发凸显。事实上，早在10年前，万科就已经关注起这个问题，提出“面向普通人”，试图探索一条新路，那就是，以新市镇开发为主要发展战略，通过规模开发，在保证住宅质素的同时，切实降低住宅价格，让更多的普通人能够买得起优质的住宅。几年前，万科也发起城市中低收入人群居住解决方案的系列研究活动，推出了一个廉租试验——广州万汇楼，并积极响应政府号召，在全国各地建设了多处限价房。
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